Цены на недвижимость в Омане 2026

Цена предложения, цена сделки и официальный индекс

Цена предложения — это то, что объявляют владелец, агент или застройщик. Она может предусматривать торг или включать мебель, наценку за рассрочку, парковку или бонусы застройщика. Цена сделки — фактически согласованная сумма. Без доступа к договору и записи о регистрации цену из объявления нельзя называть ценой состоявшейся продажи.

Индекс цен оценивает изменения рынка во времени по определённой статистической методике. Национальный центр статистики и информации (NCSI) публикует индекс на основе официальных данных, но не публикует базу цен продаж по каждой квартире в Al Mouj или Muscat Hills. Поэтому общенациональный рост — не формула для оценки конкретного объекта. ^[1–3]

Как правильно считать цену за квадратный метр

Цена за м² = цена предложения ÷ документальная площадь. Объект за 98 800 OMR площадью 70 м² стоит около 1 411 OMR/м². Сравнивать с другой квартирой можно, только если площади означают одно и то же: квартира 120 м² «общей» площади может иметь заметно меньше жилого пространства, чем квартира 120 м² «чистой внутренней» площади.

Для вилл разделяйте площадь участка, площадь застройки, жилую площадь, наружные зоны и террасу на крыше. Не рассчитывайте стоимость виллы по площади участка и не сравнивайте её напрямую с внутренней площадью квартиры. Также проверьте, включает ли заявленная площадь балконы, коридоры, долю общего имущества или парковку.

Почему похожие объекты стоят по-разному

Похожая квартира может стоить дороже за открытый вид на море, более высокий этаж, удачную ориентацию, прямой выход к пляжу или марине, качественную отделку, собственную парковку, большой балкон или хорошую историю обслуживания. Истекающий сервисный договор, нерешённый вопрос с правом собственности, плохое освещение или крупные предстоящие расходы здания могут оправдать скидку. Оценивать цену нужно на уровне объекта, а не только района.

2-й квартал 2026: индекс растёт, лидирует земля

Данные NCSI за 2-й квартал 2026 года, опубликованные в сентябре 2026-го, показывают рост общего индекса цен на недвижимость на 22,7% по сравнению со 2-м кварталом 2025 года. Жилой индекс вырос на 24,6%, жилые участки — на 28,0%, квартиры — на 17,2%, виллы — на 10,8%. В Маскате индекс жилых участков вырос на 40,6%. Эти показатели измеряют разные сегменты и не должны объединяться так, будто описывают один и тот же актив. ^[1]

Цифры говорят о заметной динамике, особенно по земле, но не доказывают, что конкретная готовая квартира в Al Mouj подорожала на 17,2%, а вилла в Muscat Hills — на 10,8%. Важны и состав сделок, и методика индекса, поэтому покупателю всё равно нужны актуальные сравнимые данные.

Активность сделок: что значат 1,43 млрд OMR

Savills сообщила, что общий объём сделок с недвижимостью в Омане к концу июня 2026 года составил около 1,43 млрд OMR, что на 5,4% больше, чем годом ранее, — это показатель общей активности, а не медианная цена жилья. ^[2] NCSI отдельно сообщил о 1,1753 млрд OMR общей стоимости сделок к концу мая 2026 года (рост на 5,5%), из них договоры купли-продажи — 551,8 млн OMR по 27 864 договорам. Ипотечные договоры и договоры мены учитываются в других итогах, поэтому общая стоимость сделок — не сумма цен продажи жилья. ^[5]

Ориентиры взяты из Oman Property Index, октябрь 2026: он агрегирует объявления о продаже квартир по районам и корректирует цены предложения в сторону оценочного уровня сделок. Охват — 230 объявлений в 11 районах. Это частные оценки, а не официальные сделки, и размер выборки важен. Цифры округлены до 5–10 OMR/м². ^[3]

Как пользоваться: выберите район по бюджету и праву покупки, затем сравнивайте реальные объекты в том же или соседних сопоставимых зданиях. Премиальная квартира у воды может стоить намного выше медианы района, а старая без парковки — ниже. Источники тоже различаются: выборка Tamlik за март 2026 показала медианы цен предложения 1 080 OMR/м² в Al Mouj, 1 050 OMR/м² в Muscat Bay и 762 OMR/м² в Muscat Hills — это другая методика и выборка, а не изменение с марта по октябрь. ^[4]

Что показали реальные объявления Homelist

Архивный срез цен Homelist от 3 октября 2026 зафиксировал эти отдельные предложения. Они иллюстрируют разброс цен в премиальных районах, но не гарантируют наличие и не являются оценкой или зарегистрированной ценой продажи. ^[14]

Пересечение цен за м² у квартир и вилл показывает, почему определения площади различаются и почему стоимость земли нужно отделять от площади виллы.

≈ 1,150 OMR/м²

Al Mouj Muscat — премиальная жизнь у марины и моря

Одно из самых известных интегрированных комьюнити Омана и важное направление для иностранных покупателей с правом покупки. Марина, инфраструктура и прибрежные объекты поддерживают более высокие цены, чем во многих городских районах: около 1 150 OMR/м² в октябре 2026 года при более крупной выборке, чем в большинстве районов. Сравнивайте доступ к пляжу или марине, этаж, вид, возраст здания, стадию готовности, террасы, сервисные сборы и парковку — небольшая однокомнатная квартира по 1 400 OMR/м² может стоить дороже за метр, чем большая семейная по 1 150 OMR/м², и ни одна из них не является лучшей покупкой автоматически. ^[3]

Смотреть объекты — Al Mouj

≈ 800 OMR/м²

Muscat Hills — сложившаяся альтернатива для инвесторов

Иной характер, чем у прибрежного мастер-плана: стоимость определяют виды на гольф, тип здания, качество готовых квартир и конкретный проект. Ориентир октября — около 800 OMR/м², то есть примерно 80 000 OMR за условные 100 м². Проверьте право собственности и соответствие конкретного объекта правилам для иностранцев и осторожно относитесь к заявленной валовой доходности. ^[3]

Смотреть объекты — Muscat Hills

≈ 1,000 OMR/м²

Muscat Bay — курортная прибрежная недвижимость

Курортная прибрежная локация с большими различиями между типами объектов, удалённостью от инфраструктуры и видами. Ориентир октября — около 1 000 OMR/м², но лишь по 11 объявлениям: это направление, а не оценка. Проверьте права доступа к пляжу, сборы за инфраструктуру, обслуживание, правила аренды и сезонного использования и глубину рынка перепродажи в вашем ценовом сегменте. ^[3]

Смотреть объекты — Muscat Bay

≈ 580 OMR/м²

Курум, Азайба, Аль-Хувайр, Аль-Губра и другие городские районы

Традиционные районы сильно различаются по возрасту зданий, парковке, отделке и удобству: около 580 OMR/м² в Куруме, 545 в Азайбе, 465 в Аль-Хувайре и 425 в Аль-Губре. Предупреждение для иностранцев: публичное объявление в Куруме или Азайбе не означает, что покупатель не из стран ССАГПЗ может владеть объектом на правах полной собственности — проверьте конкретный объект и способ оформления до внесения брони. ^{[3, 6–8]}

Смотреть объекты — Курум

Цены вилл варьируются сильнее, чем цены квартир, поскольку покупатель платит за землю, здание, приватность, состояние, наружное пространство и иногда премиальное расположение. Медиану цены виллы целиком нельзя путать с ценой за м², особенно при разной площади домов и участков. Эти медианы октября 2026 года на основе объявлений — ориентир по районам, а не подтверждённые цены продаж. ^[9]

Оценивая виллу, уточните, указана ли площадь застройки или чистая внутренняя, полностью ли продавцу принадлежит участок, согласованы ли пристройки и изменения, в порядке ли дренаж и гидроизоляция и есть ли сборы комьюнити. В интегрированных проектах изучите правила до планирования ремонта или краткосрочной аренды.

Центр Сохара

≈ 392 OMR/м²

Дата данных: окт. 2026 г. · выборка 7

Центр Салалы

≈ 775 OMR/м²

Дата данных: июнь 2026 г.

Hawana Salalah

≈ 1,550 OMR/м²

Дата данных: авг. 2026 г. · выборка 2

Джебель Сифа

≈ 958 OMR/м²

Дата данных: март 2026 г. · выборка 8

Йити

≈ 1,272 OMR/м²

Дата данных: март 2026 г. · выборка 15

Сохар

Частный индекс квартир за октябрь 2026 года показывает центр Сохара на уровне около 392 OMR/м² (36,4 OMR/фут²) всего по семи объявлениям — это отправная точка поиска, а не среднее по городу. Местная занятость, район, инфраструктура и состояние объекта могут значить больше, чем сравнение с Маскатом. ^[3]

Салала

Центр Салалы — около 775 OMR/м² (июнь 2026), а Hawana Salalah — около 1 550 OMR/м² (август 2026) по выборке всего из двух объектов; это не октябрьское сравнение. Спрос в Салале сезонный: оценивайте достижимую аренду круглый год, а не только доход в сезон хариф, а также условия управления и законность краткосрочной аренды. ^[3]

Джебель Сифа и Аль-Сифа

По данным Tamlik за март 2026 года медиана цен предложения составила 958 OMR/м² в Джебель Сифе (выборка 8) и 945 OMR/м² в Аль-Сифе (выборка 7) — датированные медианы по небольшим выборкам, которые нельзя смешивать с октябрьскими цифрами. Проекты могут различаться правами использования, стадией готовности и формой владения. ^[4]

Йити и новые планируемые районы

Крупные новые проекты вокруг Йити нужно оценивать по предложениям конкретного проекта, а не по условному среднему. В выборке Tamlik за март 2026 года Йити — 1 272 OMR/м² по 15 объявлениям, что не является ценой для любого проекта. ^[4] В новых районах, включая части Города Султана Хайсама, проверьте этапы сдачи, окружающую инфраструктуру, права по документам или договору, обязательства застройщика и то, включает ли цена именно ту спецификацию, что показана в рекламе.

Вместо единой национальной «стартовой цены» соотнесите бюджет со своим правом на покупку и нужным типом объекта. Диапазоны ниже — сценарии для планирования на основе датированных ориентиров, а не предложения, доступные на Homelist.

Для иностранных покупателей это лишь рамка для поиска: она не означает, что любой объект или район в диапазоне можно купить в полную собственность. Нужно проверить статус ITC, конкретный документ о праве собственности и действующие правила. ^[6–8]

Примеры расчёта

Для квартиры за 100 000 OMR нужно больше 100 000 OMR: регистрационный сбор 3%, если применим, составляет 3 000 OMR, плюс указанные сборы за оформление и документы. Для 155 000 OMR 3% — это 4 650 OMR. Юристы, оценка, ипотека, агент, переезд, мебель и первоначальные сборы комьюнити зависят от ситуации — запросите письменную детализацию расходов до задатка и уточните, является ли сделка первой облагаемой поставкой или освобождённой от НДС перепродажей жилья. ^{[7, 10]}

Регистрационные сборы и оформление права собственности

Государственная услуга Gov.om по приобретению недвижимости в туристических комплексах указывает сбор 3% от стоимости объекта, а также сервисные сборы: 5 OMR за подачу заявления, 25 OMR за бланк запроса, 10 OMR за выдачу свидетельства о праве собственности и 2 OMR за оформление договора. Уточните точные суммы и льготы для своей сделки: тарифы могут меняться, а распределение между покупателем и продавцом по договору может отличаться. ^[7]

НДС на недвижимость

Стандартная ставка НДС в Омане — 5%, но неверно утверждать, что облагается каждая продажа жилья — или что не облагается ни одна. Налоговая служба разъясняет, что перепродажа жилой недвижимости, как правило, освобождена, тогда как первая поставка жилого объекта облагается по стандартной ставке с учётом детальных правил. Коммерческая недвижимость и некоторые туристические или сервисные объекты могут облагаться иначе. Уточните классификацию сделки и включён ли НДС в цену. ^{[10, 11]}

Другие расходы — запрашивайте письменно

• Административные сборы застройщика, сборы за переуступку или согласие на перепродажу.
• Независимая юридическая проверка, перевод и нотариальное заверение.
• Банковская заявка, оценка, регистрация ипотеки и расходы на финансирование.
• Комиссия агента и её распределение, если есть.
• Ежегодные сборы комьюнити, взносы в резервный фонд и задолженности.
• Страхование здания, ремонт, замена техники и мебель.
• Подключение коммуникаций или депозиты, переезд и управление объектом.

Интегрированные туристические комплексы и право на конкретный объект

Законодательство Омана позволяет оманским и иностранным физическим и юридическим лицам, отвечающим требованиям, владеть недвижимостью в лицензированных интегрированных туристических комплексах (ITC) с учётом закона, правил комплекса и государственных ограничений. Это не означает, что иностранец может купить любую рекламируемую квартиру в любой части Омана. ^[6–8]

Среди проектов, продаваемых международным покупателям, — Al Mouj, Muscat Hills, Muscat Bay и Джебель Сифа, а также более новые туристические проекты. Но не делайте вывод о праве покупки по названию района. Запросите документы о собственности, классификацию, разрешения проекта, форму права и условия перехода.

Даёт ли собственность право на резидентство автоматически?

Владение подходящим объектом и получение вида на жительство — связанные, но отдельные процедуры. Gov.om описывает двухлетнюю визу резидента для собственника жилья в ITC при выполнении условий. Программа «Золотое резидентство» Омана предлагает долгосрочные инвестиционные варианты с отдельными требованиями. Покупку жилья нельзя преподносить как автоматическую визу на 5 или 10 лет. ^{[12, 13]}

Готовый объект можно раньше осмотреть, сдать или заселить; он даёт реальные данные об управлении зданием, коммунальных расходах, качестве отделки и окружении — но может потребовать больше денег сразу. Строящийся объект может предложить рассрочку и новые спецификации, однако заявленная цена не обязательно ниже: оцените стоимость денег во времени, риск сдачи, неопределённость спецификаций, финансирование при завершении и правила перепродажи до оформления права.

Сравнивайте денежные потоки, а не только ценники

Представьте: готовый дом A стоит 115 000 OMR сегодня, а строящийся дом B — 119 000 OMR в рассрочку на несколько лет. Меньшая сумма сегодня у B имеет ценность, но её нужно сопоставить с тем, что до сдачи в нём нельзя жить или сдавать его, и с рисками застройщика. Честное сравнение требует подробного графика платежей, реалистичных сроков завершения и одинаковой спецификации со всеми расходами.

Вопросы застройщику строящегося объекта

Запросите юридические названия застройщика и проекта, утверждённую документацию, подробную планировку, определение продаваемой площади, этапы строительства, эскроу-счёт или защиту платежей, если применимо, условия расторжения и неисполнения, право на изменения, критерии сдачи, гарантийные обязательства, завершение общих зон и дату и условия оформления права собственности. Не полагайтесь только на визуализации.

Валовая арендная доходность — годовая аренда, делённая на цену покупки. Аренда 650 OMR в месяц для объекта за 155 000 OMR даёт 7 800 OMR в год — валовую доходность около 5,03% до учёта простоя, ремонта, управления, сборов, страховки и расходов на покупку.

Наблюдения Tamlik по объявлениям марта 2026 года включали 5,0% валовой доходности для квартир с двумя спальнями в Al Mouj, 6,1% — для двухспальных в Muscat Hills и 6,6% — для односпальных в Muscat Hills. Это оценки, зависящие от выборки, а не гарантированная аренда и не чистая доходность. ^[4]

В примере гида — один месяц простоя, условные сервисные сборы 950 OMR, ремонт 600 OMR, страховка 200 OMR и управление 5% — чистый операционный доход составляет около 5 042,50 OMR. С регистрационным сбором 3% и 42 OMR базовых документарных сборов полная стоимость — 159 692 OMR, а иллюстративная чистая доходность без кредита — около 3,16%.

Ликвидность и риск выхода

Низкой цены или высокой заявленной доходности недостаточно. Учитывайте количество похожих объектов на рынке, вероятный срок продажи, права покупателей, ограничения на перепродажу или переуступку, валютный риск и изменение условий ипотеки. Доходность может быть отрицательной, если объект куплен слишком дорого или его трудно продать.

1. Проверьте право покупки и форму собственностиСравнивайте только объекты, которыми одна и та же категория покупателей может владеть на равных правах.
2. Выберите микрорынокТот же проект или соседние сопоставимые здания полезнее среднего по городу.
3. Приведите площадь к одному видуУбедитесь, что цифры в м² относятся к сопоставимой жилой, общей или продаваемой площади.
4. Сопоставьте тип объектаВажны спальни, санузлы, комната для персонала, участок, вид, этаж, парковка и балкон.
5. Учтите возраст и состояниеИзучите историю обслуживания, качество ремонта и инженерию здания.
6. Отделяйте цену от условийЦена при оплате сразу, цена в рассрочку, мебель и бонусы — не взаимозаменяемы.
7. Изучите свежие данныеИспользуйте подтверждённые сделки, если они доступны; иначе сопоставьте несколько датированных цен предложения и зафиксируйте их ограничения.
8. Сделайте поправку на расходы и рискиУчтите сборы, дефекты, сервисные платежи, будущее предложение, риск сдачи и ликвидность.

Наглядное сравнение двух квартир

Квартира A стоит 90 000 OMR при площади 100 м²; квартира B — 100 000 OMR при 120 м², то есть 900 OMR/м² против примерно 833 OMR/м². B выглядит дешевле за метр, но вывод может измениться, если её площадь включает необычно большой балкон, сервисные сборы выше или у A лучше вид. Попробуйте свои цифры:

Фиксируйте поправки отдельными строками: этаж; вид на море, гольф или дорогу; мебель; парковка и кладовая; расположение под крышей или на первом этаже; общие зоны; доступ к инфраструктуре; сервисные сборы; известные проблемы конструкций или протечки; стройка рядом; подтверждённая история аренды. Избегайте общих правил вроде «вид на море всегда +20%» — каждая поправка требует местных данных.

С понятной сравнительной таблицей договариваться легче, чем с общей просьбой о скидке. Покажите три-пять убедительных аналогов — расположение, дату, форму права, фактическую площадь, цену предложения, цену за м², особенности и известные различия — и обоснуйте своё предложение данными, а не произвольными процентами.

До любого невозвратного платежа уточните условия бронирования, возвратность, условия финансирования, хранение задатка, условия сдачи и сторону договора. При перепродаже проверьте полномочия продавца и возможность погашения ипотеки при сделке. Для строящихся объектов убедитесь, что утверждённая спецификация и этапы прописаны в договоре.

Индексы Омана за 2026 год показывают недавний рост, но экстраполяция прошлогоднего процента — ненадёжный прогноз. Направление зависит от нового предложения, спроса домохозяйств, условий финансирования, сроков сдачи проектов, спроса на аренду, занятости, туризма и ситуации в регионе. В премиальных мастер-планах волна похожих готовых квартир может усилить конкуренцию при перепродаже, даже если национальный индекс продолжит расти.

Проверьте как минимум три сценария — цена без изменений, умеренный рост и негативный вариант, при котором объект после расходов продаётся дешевле — и смоделируйте более низкую аренду, долгий простой и рост сервисных сборов. Покупка должна оставаться разумной при реалистичных негативных допущениях, а не только при рекламных обещаниях.